15.10.2018

Damit die Vorsorgewohnung nicht zur Sorgenwohnung wird

(kunid) In Zeiten niedriger Zinsen und günstiger Kredite sind Immobilieninvestments beliebte Renditebringer. Folgende Fehler sollten Sie aber auf jeden Fall vermeiden.

In der angestrebten Idealsituation decken die laufenden Mieteinnahmen nicht nur die Kreditrückzahlungen; es bleibt sogar ein kleiner Profit, um Leerstandperioden abzufedern und Instandsetzungsarbeiten zu finanzieren.

Doch grau ist bekanntlich alle Theorie und ganz so simpel sind Renditen mit diesem Geschäftsmodell in der Praxis nicht zu erzielen. Wie also sonst?

Immer wieder: Lage, Lage und nochmals Lage!

Wer mit Betongold glänzen will, sollte Fehler tunlichst vermeiden. Diese schleichen sich mitunter schon ein, wenn Investoren in spe Wohngegenden auswählen, in denen sie selbst gerne zu Hause wären. Das ist falsch.

Die Lage des Wohnobjekts ist zwar entscheidend, doch sollte man nach Kriterien wie Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel, Infrastruktur und last but not least an die zu erzielende Rendite denken.

Letztere lässt zum Beispiel in Nobelbezirken Wiens sehr zu wünschen übrig, während in Arbeiterbezirken das Verhältnis Kaufpreis zu marktüblicher Miete einen Investment-Return von bis zu 4 % ermöglicht.

So nicht ein weiterer Fehler begangen wird, der mit der Wohnungsgröße zusammenhängt.

Entscheidendes Kriterium Wohnungsgröße

Als Faustregel gilt: Small is beautiful. Kleinwohnungen bis zu 50 m² lassen sich wesentlich einfacher vermieten als große.

Bei Mieten von mehr als 1.000 Euro wird das Klientel kleiner und somit die Luft für den Vermieter dünner.

Große Wohnungen stehen somit länger leer als kleine und sind auch schwieriger zu verkaufen, wohingegen kleine Einheiten sehr rasch neue Käufer finden.

Mit der Wohnungsgröße steigt auch die Gefahr, von sogenannten Mietnomaden betrogen zu werden, denn diese Spezies logiert in strafbarer Handlung lieber im nobleren Ambiente als in der engen Neubau-Garconniere, da die zu erwartende Strafe nicht Maß an der Eleganz des Vergehens nimmt.

Wurde die Liegenschaft vor oder nach 1953 errichtet?

Mögliche Probleme mit Mietern sind auch der Grund, warum viele Wohnungsbesitzer das Vermieten scheuen. Tipp: Überlassen Sie das Vermieten professionellen Maklern. Schon bei der Auswahl eines geeigneten Mieters hilft die Erfahrung eines Profis, das Risiko zu minimieren.

Ist also nun eine geeignete Kleinwohnung in idealer Vermietlage gefunden, gilt zu prüfen, ob die Liegenschaft nach dem 1. Juli 1953 errichtet wurde, um nicht in die Falle der Richtwertmiete zu tappen, welche für sogenannte Altbauten vor diesem Stichtag die Mieteinnahme pro Quadratmeter gesetzlich limitiert.

Auch hier ist man gut beraten, Rücksprache mit Steuerberater und Makler zu halten, da es Altbaubestände gibt, die, obwohl nach 1953 komplett modernisiert, mit Richtwertmiete behaftet bleiben.

Anlagewohnungen als Beimischung im Portfolio

Bei der Finanzierung ist zu beachten, dass zum vereinbarten Kaufpreis beinahe 10 % an Nebenkosten wie Makler-, Notar-, Vertragserrichtungsgebühren, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragungsgebühr usw. anfallen können.

Auch wenn manche Banken Vollfinanzierungen anbieten, tut man gut daran, mindestens 20 % Eigenmittel zur Verfügung zu haben, da andernfalls die monatliche Belastung die Mieteinnahmen deutlich übersteigt.

Auch wenn im urbanen Bereich, besonders in Wien, die Liegenschaftspreise über die vergangenen Jahre hindurch „verlässlich“ zugelegt haben, gilt keineswegs als ausgemacht, dass die Immobilienpreise auch in Zukunft ähnlich rasant wachsen.

Empfehlenswert ist der Erwerb von Anlagewohnungen als Beimischung im ausgewogen sortierten Portfolio allemal. Wer mit Immos auf Zack sein will, sollte sich jedoch eingehend mit den Tücken des Marktes vertraut machen und auf Profis als Partner setzen.


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